最新情報 不動産売却コラム
2026.11.06
名古屋市の空き家を放置するとどうなる？管理の負担と手放す前の確認事項
住まない家を残すなら 管理と今後の方針を一緒に決めましょう
名古屋市に相続した実家があり、使う予定はないものの、売るかどうか決められずにいる方もいらっしゃるでしょう。家族の思い出がある家は、簡単に処分を決められるものではありません。ただし、判断を保留している間も、建物や敷地の状態を確認する人と、必要な費用を負担する人は決めておく必要があります。
最初に考えたいのは、「所有し続けるか、すぐ売るか」という二択ではなく、現在の安全を確保したうえで、いつまでに今後の方針を決めるかということです。建物の傷みや庭木の状態を把握し、管理にかかるお金と時間を見える形にすると、家族で話し合うための材料がそろいます。具体的な利用予定がない場合は、売却査定も判断材料の一つに加えましょう。
この記事では、名古屋市の空き家対策を踏まえて、放置することで生じる心配、無理なく続けるための管理方法、手放す前に確認する事項を解説します。物件の状態や所有関係を整理し、行政上の対応や税務については担当窓口へ個別に確認してください。
制度・公的情報の確認日：2026年11月6日。個別の契約、登記、税務の判断は、資料をそろえて担当窓口や専門家に確認してください。
空き家は 住んでいなくても周囲への配慮が必要です
名古屋市は、空き家とその敷地の所有者や管理者に対し、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう管理する必要があると案内しています。人が住んでいないから責任もなくなるわけではありません。瓦や外壁、塀、樹木などが周囲に影響しないかを確認し、問題を把握した場合は適切な対応につなげることが大切です。[1]
確認するときは、家の中だけを見るのではなく、隣地や道路に面する部分から点検項目を考えてみてください。通行人が近づく場所、隣家に接する場所、落下物が届きそうな場所はどこかを把握します。ただし、危険な箇所に近づいて自分で修理することは避け、専門業者へ状態を伝え、安全な確認方法を相談しましょう。
「今まで苦情がなかったから大丈夫」という判断はせず、日付の付いた写真や点検メモを残すことをおすすめします。前回と比べて塀の傾きが変わっていないか、外壁の一部がはがれていないか、庭木が伸びていないかを同じ場所から見ると、変化を説明しやすくなります。問題が見つかった際には、写真だけで安全と断定せず、必要な現地確認につなげてください。
建物の傷みと 防犯や近隣への影響を分けて確認する
空き家の管理を考えるときは、「建物を維持すること」と「周囲へ迷惑をかけないこと」を分けて点検項目にすると整理しやすくなります。建物については、雨漏りの跡、窓や扉の破損、床の不具合など、分かる範囲の変化を記録します。内部へ安全に入れない状態なら、無理に通風や掃除を行わず、まず立入りの可否を専門業者に確認してください。
敷地では、庭木や雑草、落ち葉、物置、外に置いた家財などを確認しましょう。家の中を片付けても、道路側に物が出ていたり、枝が伸びたままだったりすれば、管理の課題は残ります。気になる箇所を一度に全部処理しようとするより、危険の大きいもの、近隣に影響するもの、定期作業で対応できるものに分けて優先順位をつけると進めやすくなります。
防犯面では、施錠状態と鍵の管理者を確認し、郵便物がたまったままにならない運用を考えてください。鍵を持つ家族が複数いる場合は、誰が最後に訪問したかを共有すると、点検の重複や見落としを減らせます。現地作業を頼む際は、業者へ渡す鍵、返却方法、立入りできる部屋などもあらかじめ決めておくと安心です。
強風や大雨の後は、通常の予定とは別に状態確認が必要か検討しましょう。遠方に住んでいる人は、その都度名古屋市へ行くことを前提にせず、連絡を受ける人と現地確認を依頼する先を決めます。近所の方の善意だけを管理体制の前提にせず、有料の管理サービスも含めて継続できる方法を考えることが大切です。
管理不全空家等と特定空家等は 同じものではありません
空き家の制度では、「管理不全空家等」と「特定空家等」という言葉が使われます。管理不全空家等は、適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等となるおそれがある状態です。管理不全の段階でも、市から改善に向けた指導や勧告が行われることがあります。倒壊寸前でなければ対策の対象にならない、という理解は正確ではありません。[1][2]
一方、管理不全空家等への指導・勧告と、特定空家等に対する命令や代執行などの手続きは区別されます。「空き家になったらすぐ行政が取り壊す」「通知が来たら必ず代執行になる」と考える必要はありません。届いた文書が何の手続きに関するものか、どの部分の改善を求めているか、担当窓口と期限を確認することが先です。[2]
市から連絡があった場合は、現在の状態を把握し、対応できる内容と難しい事情を担当者へ説明しましょう。資金不足、遠方居住、相続人間での調整中などの事情があるなら、それを伝えたうえで進め方を相談します。問題を認識しても返答しないままにせず、専門家への相談や見積もりの予定を具体化することが大切です。
修繕や売却を依頼する場合も、行政からの文書を業者へ見せてください。売却に出したことだけで求められた改善が済んだと考えず、引渡しまでに必要な措置を別に確認します。特定空家等に関する代執行が行われた場合、その費用は所有者へ請求されるため、「行政が無料で片付けてくれる制度」と受け止めることはできません。[1]
建物を残せば 税金の負担がずっと変わらないとは限りません
「解体すると税金が高くなると聞いたので、建物だけ残している」という場合は、住宅用地の特例と空き家の管理状態を分けて確認しましょう。名古屋市は、空家法に基づく勧告を受けた土地について、住宅用地の特例から除外されることがあると説明しています。管理不全空家等についても勧告の対象になり得るため、建物の存在だけを理由に特例が続くとは考えられません。[1]
また、住宅用地の特例は、毎年1月1日の状況をもとに取り扱われます。解体、用途変更、建替えなどを検討する際は、所在地を担当する市税事務所で具体的な状況を確認してください。「何もしない場合」と「解体する場合」の税負担を、一般的な倍率だけで比べることは避けましょう。[3]
管理方針を考える際は、税金だけを取り出さず、修繕、草取り、保険、交通費などの支出と合わせて整理することをおすすめします。税負担の軽減だけを目的に傷んだ家を残し続けるのではなく、安全を維持できるか、管理を続ける人がいるか、将来利用する予定があるかも判断材料にしてください。
管理費は 支払った金額と家族の負担を分けて見える化する
空き家の管理費を把握するには、直近一年の領収書や引き落としを集め、税金、保険、庭の手入れ、修繕、点検、交通費などに分けて書き出してみましょう。金額の相場を先に調べるより、自分の家に実際どのような支出があるかを見る方が、今後の計画を立てやすくなります。予定外の修理費も、通常の支出とは別の欄に残してください。
家族が作業している場合は、お金の支出が少なくても負担がなくなったわけではありません。移動時間、掃除や草取りの時間、日程を調整する手間、急な連絡への対応を別に記録しましょう。「いつも近くに住む一人が対応している」という状態なら、その人が続けられなくなった場合の方法も考えておく必要があります。
管理会社などへ依頼する際は、月額だけで決めず、訪問頻度、屋内確認の有無、報告方法、緊急時の対応、別料金になる作業を確かめてください。「巡回」に含まれる範囲は契約によって異なるため、庭木の剪定や修理まで含まれていると思い込まないことが大切です。初回の状態確認後に、必要な作業と定期契約の範囲を分けて見積もりをもらうと比較しやすくなります。
保険についても、現在空き家であることと、利用の状況を保険会社や代理店へ伝えて契約内容を確認しましょう。住んでいた頃の契約をそのまま続けてよいか、どこまで補償されるかを自己判断しないことが重要です。保険があるから管理を省けるわけではないため、状態確認と必要な修繕は別に計画します。
相続した実家は 誰が決めるかを整理してから動く
相続した空き家では、「実際に管理している人」と「不動産を処分する判断に関わる人」が同じとは限りません。最初に登記や相続関係の資料を確認し、売却や工事の判断に誰が関わるかを整理しましょう。納税通知書の宛先や鍵を持つ人だけで、所有関係がすべて分かると考えないことが大切です。
家族で相談するときは、売るか残すかという結論を急ぐより、現在の管理状況、必要な修繕、今後の利用希望を同じ資料で共有することから始めます。家に住みたい人がいるなら、いつから使うのか、改修費をどう負担するのかも具体化してください。「いつか使うかもしれない」という希望だけでは、毎年の管理計画を決めにくくなります。
相続や所有権の登記について不明点がある場合は司法書士へ、権利関係の対立がある場合は弁護士へ相談することを検討できます。名古屋市の専門家相談案内では、こうした相談先が内容別に整理されています。無料で受けられる範囲や予約方法は団体によって異なるため、事前に確認してください。[5]
費用を一人が立て替える場合は、使途と領収書を共有し、後の精算をどうするか相談しておきましょう。家財の片付けも、思い出の品や他の家族の物を無断で処分しないよう、持ち帰る期限や確認方法を決めると進めやすくなります。管理の問題と感情の問題を一度に解決しようとせず、できることを順番に整理する姿勢が役立ちます。
残す 貸す 売るの三つを 同じ条件で比較する
空き家を保有し続けるなら、具体的な利用目的と管理体制を決めましょう。家族が住む、将来の住み替え先にするなどの計画がある場合は、その実現時期までの維持費を見積もります。計画を変更する条件も設けておくと、予定が延び続けたときに再検討しやすくなります。例えば、一定期間ごとに費用と利用予定を確認する日を家族で決める方法があります。
賃貸を考える場合は、見込める家賃だけでなく、貸すための修繕、募集、入居後の管理などを相談事項に含めます。今の建物がそのまま貸せるかどうかは、現況の確認が必要です。将来売りたい時期や、自分たちが使いたい時期も伝え、どのような契約や準備が必要になるかを専門家と確認してください。
名古屋市には、賃貸や売却を希望する空き家を利用希望者へ紹介する空き家バンクがあります。運営は宅建協会で、市が交渉や契約に関与する仕組みではありません。登録すれば必ず利用者が決まると考えず、利用条件と相談先を確認したうえで、活用の選択肢として検討しましょう。[4]
売却を選ぶ場合は、仲介と買取について、それぞれの価格、準備すること、引渡しの希望を相談します。価格の高さだけでなく、管理を続ける期間や事前に必要な支出も並べて比較してください。ヤマダ不動産 名古屋徳川店の公式サイトでは、仲介売却と早期買取を案内しています。どちらの方法が合うかは、物件の状態と所有者の希望を確認して検討することになります。[6]
管理の継続が難しいと感じたら 売却の判断材料を集める
遠方で現地に行けない、草取りや修繕が体力的につらい、急な出費への不安があるといった場合は、売却を具体的に検討するきっかけになります。査定を受けることと、売却契約を結ぶことは別の段階として考え、まず価格と条件を把握しましょう。家族の合意がまだない場合は、その状況を伝えて相談を始めることをおすすめします。
相談時は、空き家になった時期、最後に点検した日、過去の修繕、雨漏りや設備故障、庭木や家財の状態をまとめます。分かっている不具合は具体的に伝え、不明な部分は調査が必要な項目として分けてください。状態をよく見せようとして説明を省くより、現況を共有した方が、必要な確認と費用を整理しやすくなります。
売却のために大規模な片付けや解体を行う前には、その作業が本当に必要かを確認しましょう。現況で買取を相談できるか、家財の扱いをどう合意するか、解体した場合と残す場合で何が変わるかを聞きます。「そのままで相談できる」という案内の場合も、費用や不具合の扱いを契約前に具体的に確認しましょう。
査定内容を家族に共有するときは、金額の数字だけでなく、前提条件も一緒に伝えます。境界の確認、残置物の処分、権利関係の整理など、売主が行う作業が付いているなら、それを含めた負担を比べましょう。口頭の説明だけで判断せず、未確定の項目と、確認後に変わる可能性のある項目を記録しておくと役立ちます。
売却を決めても 引渡しまでの管理を続けましょう
売却の方針が決まった後も、実際の引渡しまで建物や敷地の確認は必要です。不動産会社に募集を依頼したことと、日常の管理を依頼したことが同じ範囲になるとは限りません。巡回や草取り、施錠確認を誰が行うのかを別途確認し、担当が曖昧なままにならないようにしてください。
買主と契約する際には、残す物、撤去する物、引渡しまでに直す箇所を具体的に整理します。庭木や塀についても、どの状態で引き渡すのかを写真で共有すると認識を合わせやすくなります。契約後に新たな雨漏りや破損が分かった場合は、自己判断で隠したり処理したりせず、担当者へ速やかに伝えて対応を相談しましょう。
遠方から手続きを進める場合は、必要な現地訪問と書類の準備を早めに確認します。鍵の引渡し、家財の搬出、立会いの予定が重ならないように調整し、家族が持ち帰る物は期限までに確認してください。売却が決まった安心感から管理を止めるのではなく、最後の引渡しまでの役割分担を決めることが大切です。
名古屋市の空き家や相続不動産の買取を強化しています
ヤマダ不動産 名古屋徳川店では、名古屋市の空き家・相続不動産のご相談を受け付け、買取を強化しています。「実家を残したい気持ちはあるが管理が難しい」「遠方に住んでいて現地へ通えない」「修繕や片付けの費用をかける前に相談したい」といった段階から、現在の状況をお聞かせください。[6]
ご相談では、建物と敷地の状態、ご家族の希望、売却時期などを整理し、仲介・買取を含めて進め方を検討します。買取の可否、価格、家財の取扱い、引渡し時期は個別の確認となります。まずは物件の住所と、いま負担に感じていることをお伝えいただければ、確認すべき事項を一緒に整理できます。
無料査定・買取相談のご案内：https://www.sumu-ie.com/lp-kaitori/
空き家の問題は、売るかどうか決めるまで何もしないことで解決するものではありません。現在の安全を確認し、管理する人と費用を整理したうえで、利用・保有・売却を比較することが出発点です。名古屋市の公式案内と物件ごとの調査を活用し、ご家族が続けられる方法を選んでいきましょう。