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名古屋市東区でマンションの住み替えを検討されている皆さま、住宅ローンの残債がある状態での売却や引っ越し費用の捻出について不安を感じていませんか？

実際に、多くの方が「35年ローンで購入したマンションをまだ返済中だけど、新しい住まいに移りたい」「住み替えローンを活用したいけど、どうすればいいのかわからない」といった悩みを抱えています。

しかし、適切な戦略と専門知識があれば、ローン残債や引っ越し費用の不安なく住み替え売却を成功させることは十分可能です。ヤマダ不動産 名古屋徳川店では、名古屋市東区周辺エリアでの豊富な実績を活かし、お客様の理想的な住み替えを全面的にサポートしています。

本記事では、実際の成功事例をもとに、住み替え売却を成功に導くための具体的な方法と戦略をわかりやすく解説します。

目次

1. 住宅ローン返済中でもマンション売却は可能？基本要件を解説
2. ローン残債解消のための3つの戦略
3. 引っ越し費用・新居購入費用の不安を解消する管理術
4. 名古屋市マンション住み替え売却成功事例の共通要素
5. 名古屋市東区でマンションを高く売るための実践ポイント
6. 税金の考慮事項と節税ポイント
7. まとめ：専門家と二人三脚で理想の住み替えを実現

 

1. 住宅ローン返済中でもマンション売却は可能？基本要件を解説

多くの方が誤解されているのですが、住宅ローンの返済中であっても、条件を満たせばマンションの売却は可能です。ここでは、売却に必要な基本要件について詳しく説明します。

売却に必要な3つの条件

住宅ローン返済中のマンションを売却するためには、以下のいずれかの条件をクリアする必要があります：

条件1：住宅ローンを完済し、抵当権の抹消が済んでいる
既にローンを完済済みの場合は、抵当権抹消登記を行うことで自由に売却できます。

条件2：売却代金等でローンを一括返済し、抵当権を抹消する
最も一般的なパターンで、売却代金でローン残債を完済します。

条件3：金融機関の了承を得て抵当権を抹消してもらう
任意売却や住み替えローンを利用する場合に該当します。

抵当権の仕組みを理解する

住宅ローンを借りる際、金融機関は担保として不動産に「抵当権」を設定します。これは、ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を競売にかけて債権を回収する権利です。

そのため、抵当権が設定されている不動産は、原則として金融機関の許可なく売却することはできません。売却を行うためには、必ず抵当権の抹消が必要となります。

売却前の価値把握が重要

住み替え売却を成功させるためには、現在お住まいのマンションがどの程度の価格で売却できるかを正確に把握することが極めて重要です。

売却予想価格とローン残債を比較することで、以下のような戦略を立てることができます：

• アンダーローン（売却価格 > ローン残債）：売却代金でローン完済が可能
• オーバーローン（売却価格 < ローン残債）：不足分を自己資金で補填、または住み替えローンの検討が必要

✓ ポイント：住宅ローン返済中でも適切な手続きを踏めば売却は可能です。まずは現在のマンション価値とローン残債の関係を正確に把握することから始めましょう。

 

2. ローン残債解消のための3つの戦略

ローン残債がある状態での住み替え売却には、状況に応じて最適な戦略を選択することが重要です。ここでは、実際の成功事例でよく用いられる3つの主要な戦略をご紹介します。

戦略1：売却代金での一括返済

最も一般的で確実な方法で、売却代金でローン残債を完済する手法です。

実行手順

ステップ	内容	実施タイミング
1	金融機関への相談・同意取得	売却活動開始と並走
2	複数社による査定実施	売却開始2か月前
3	売却方法の決定（仲介or買取）	査定結果確認後
4	売却活動の実施	不動産会社決定後
5	引き渡し日の金融機関への報告	契約成立後、引き渡し2週間以上前
6	ローン返済・抵当権抹消手続き	引き渡し当日

成功のコツ

複数社への相見積もりは必須です。不動産会社によって査定額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。また、売却活動中はマンション内を常に清潔に保ち、設備の不具合があれば事前に修繕しておくことで、購入希望者に良い印象を与えられます。

戦略2：住み替えローンの活用

現在のローン残債と新居購入資金を一本化できる便利な制度です。

メリットとデメリット

メリット – ダブルローン状態を回避できる – 住み替えに必要な初期費用を抑えられる – 手続きが一度で完了する

デメリット – 借入金額が大きくなるため審査が厳格 – 月々の返済額が高額になる可能性 – ある程度の自己資金と安定収入が必要

住み替えローンが適している方

• 安定した収入がある
• 一定の自己資金を用意できる
• 新居への住み替えが確定している

戦略3：任意売却

ローン滞納が続いている場合の最終手段として有効な方法です。

任意売却は、金融機関の許可を得て競売以外の方法で不動産を売却する手法です。競売よりも相場に近い価格での売却が期待でき、残債についても金融機関との交渉により返済条件の見直しが可能な場合があります。

ただし、任意売却に至るまでのローン延滞や代位弁済等の事実が信用情報機関に事故情報として登録される可能性があるため、将来的な住宅ローンの借り入れが困難になる場合があることを理解しておく必要があります。

✓ ポイント：ご自身の経済状況と将来計画を総合的に判断して、最適な戦略を選択することが成功への近道です。専門家との相談を通じて、無理のない計画を立てましょう。

 

3. 引っ越し費用・新居購入費用の不安を解消する管理術

住み替えには「売り先行」と「買い先行」という2つのアプローチがあり、それぞれに異なるメリット・デメリットが存在します。費用面の不安を解消するためには、どちらの方式を選ぶかが重要です。

「売り先行」のメリット・デメリット

メリット

• 売却代金を確定してから新居探しができるため、資金計画が立てやすい
• 売却を急ぐプレッシャーがないため、希望価格での売却が期待できる
• ダブルローンのリスクがない

デメリット

• 新居が決まるまでの仮住まいが必要
• 仮住まいの家賃が発生
• 引っ越しが2回必要となり、費用が高額になる

「買い先行」のメリット・デメリット

メリット

• 理想の新居をじっくり選べる
• 引っ越しが1回で済む
• 仮住まいが不要

デメリット

• 売却価格次第で新居の購入計画に影響が出る可能性
• ダブルローンが発生する場合がある
• 売却を急ぐプレッシャーが生じることがある

費用負担を軽減する実践的管理術

タイミング調整による二重家賃の回避

引っ越し時期と売却の引き渡し時期を綿密に調整することで、不要な費用負担を避けることができます。理想的なスケジューリングにより、仮住まい期間を最小限に抑えたり、完全に回避したりすることも可能です。

資金計画の策定

成功事例に共通するのは、全体的な資金計画を綿密に作成している点です。以下の要素を包括的に検討することが重要です：

• 新居の購入資金
• 現在のローン残債の清算方法
• 引っ越し費用（1回または2回分）
• 仮住まいが必要な場合の家賃
• 各種手続き費用（登記費用、仲介手数料など）
• 緊急時のための予備資金

金融機関との綿密な協議

無理のない範囲での住み替えを実現するため、金融機関との事前協議は欠かせません。返済計画の見直しや住み替えローンの条件について、早い段階から相談を重ねることで、より有利な条件での借り入れが期待できます。

✓ ポイント：住み替えの成功は資金管理にかかっています。売り先行・買い先行のどちらを選ぶかは、ご家庭の経済状況と優先順位を総合的に判断して決定しましょう。

 

4. 名古屋市マンション住み替え売却成功事例の共通要素

実際に名古屋市で住み替え売却を成功させた事例を分析すると、いくつかの共通する要素が見えてきます。これらの要素を理解し、ご自身の状況に適用することで、成功確率を大幅に向上させることができます。

具体的な成功事例

【事例1】築12年・3LDK・東区森下エリア

売却前状況

• 売出価格：3,480万円
• ローン残債：3,150万円
• 築年数：12年

売却結果

• 成約価格：3,420万円（値下げ率-1.7%）
•  売却期間：45日
• 残債不足：0円（売却代金で完済）

成功要因：駅徒歩6分の好立地を活かし、適正価格設定と効果的な広告により短期間での成約を実現

【事例2】築18年・4LDK・東区白壁エリア

売却前状況

•  売出価格：2,980万円
•  ローン残債：2,200万円
• 築年数：18年

売却結果

• 成約価格：2,850万円（値下げ率-4.4%）
•  売却期間：78日
• 売却益：650万円（新居購入資金として活用）

成功要因：住み替えローンを活用し、売却と購入を同時進行。ダブルローン期間を最小限に抑制

要素1：正確な不動産査定と最適な価格設定

成功事例の最も重要な共通点は、マンションの市場価値を正確に把握し、適切な売却価格を設定していることです。

査定の重要性

名古屋市東区周辺のマンション市場は、立地や築年数、管理状態によって価格が大きく変動します。複数の不動産会社による査定を受けることで、より正確な市場価値を把握できます。

価格設定戦略

• 相場価格を基準とした現実的な価格設定
• 早期売却が必要な場合の戦略的な価格調整
• 交渉余地を考慮した初期価格の設定

要素2：ローン残債への適切な対処

住み替えローンの効果的活用

既存のローン残債を新居の住宅ローンに合算することで、売却と購入の同時進行を可能にしています。これにより、ダブルローン期間を回避し、金利負担を軽減できます。

自己資金との組み合わせ

売却代金と自己資金を戦略的に組み合わせてローン残債を完済するケースも多く見られます。無理のない範囲での自己資金投入により、より柔軟な住み替えプランの実現が可能になります。

要素3：引っ越し時期の最適化

成功事例では、引っ越し時期と売却の引き渡し時期を綿密に調整することで、二重家賃の発生を防いでいます。

具体的な調整方法

• 売却契約時に引き渡し時期を新居の入居日に合わせる
• 短期間の仮住まいを活用した効率的なスケジューリング
• 新居の引き渡し時期を売却スケジュールに合わせて調整

要素4：専門知識豊富な不動産会社との連携

住み替え専門知識の重要性

住み替えに関する専門知識が豊富な不動産会社と連携することで、売却・購入の両方のプロセスをスムーズに進めることができます。

成功事例にみる連携のポイント

• 不動産会社との綿密な打ち合わせによる効果的な広告・宣伝
• 営業担当者への信頼関係構築と不動産知識の共有
• 経験豊富な担当者による的確なアドバイスの活用

実際の成功事例では、相場より高めの価格設定でも、営業担当者の効果的な販売活動により多くの購入希望者を集めて高値売却を実現したケースや、築年数の古いマンションでも専門知識を活かして想定以上の価格での売却を成功させたケースが報告されています。

✓ ポイント：成功事例の共通要素を参考に、正確な査定、適切なローン対策、最適なタイミング調整、そして信頼できる専門家との連携を心がけることが、理想的な住み替え売却の実現につながります。

 

5. 名古屋市東区でマンションを高く売るための実践ポイント

名古屋市東区は交通アクセスが良好で、住宅地としての人気も高いエリアです。この地域特性を活かしながら、マンションを高値で売却するための実践的なポイントをご紹介します。

名古屋市東区マンション市場の特徴

近年の市場動向

名古屋市東区では、駅徒歩10分以内の立地で築15年以内のマンションが特に人気が高く、平均成約期間も短い傾向にあります。特に以下のような物件タイプで売り先行が有利になりやすい特徴があります：

売り先行が有利な物件タイプ – 駅徒歩7分以内の好立地物件 – 築10年以内で管理状態良好な物件 – 総戸数50戸未満の小規模マンション – ファミリー向け3LDK以上の間取り

これらの条件を満たす物件は市場での競争力が高く、希望価格での売却が期待できるため、じっくりと買い手を待つ売り先行のアプローチが効果的です。

適正価格設定の重要性

相場に基づいた現実的な価格設定

売り出し価格は周辺相場に合わせた適正金額に設定することが基本です。早く売却したいからといって最初から安すぎる価格を設定してしまうと、本来得られるはずの利益を失ってしまいます。

逆に、相場から大きくかけ離れた高い価格設定では、購入検討者の選択肢にすら入らない可能性があります。

価格設定戦略

• 周辺の類似物件の成約価格を詳細に調査
• 適切な価格範囲での初期設定
• 交渉を見越した価格調整の余地を確保
• 市場の反応を見ながらの戦略的な価格見直し

余裕を持ったスケジュール管理

売却期間の現実的な想定

マンションを市場に売り出してから買い手に引き渡すまでには、一般的に3～6か月程度の期間が必要です。売却活動は複数の工程を経て進行するため、最低でも6か月程度の期間を想定して計画を立てることが重要です。

スケジュール管理のポイント

• 査定から売り出しまでの準備期間の確保
• 内覧対応や交渉に必要な時間の計算
• 契約から引き渡しまでの手続き期間の考慮
• 予期しない事態に備えた余裕期間の設定

実績豊富な不動産会社の選定

専門性と実績の重要性

不動産会社によって売却活動の期間や最終的な売却価格が大きく変わることがあります。特にマンション売却においては、以下の点を重視した会社選びが重要です：

選定基準

• マンション売却の豊富な実績
• 名古屋市東区周辺エリアでの取引経験
• 住み替えサポートの専門知識
• 査定額の根拠の明確性
• 販売戦略の具体性

比較検討の方法

複数社への査定依頼と比較検討は必須です。一括査定サイトの活用も有効ですが、実際に担当者と面談し、販売戦略について詳しく話を聞くことをお勧めします。

金融機関との綿密な連携

住み替え売却においては、金融機関との綿密なローン返済計画の策定が不可欠です。

連携のポイント

• 売却活動開始と並走して相談開始
• 住み替えローンの条件確認
• 返済スケジュールの最適化
• 手続きの流れの事前確認

✓ ポイント：名古屋市東区の地域特性を理解し、適正価格設定、十分な時間確保、信頼できる不動産会社の選定、そして金融機関との綿密な連携により、マンションの高値売却と円滑な住み替えが実現できます。

 

6. 税金の考慮事項と節税ポイント

住み替え売却においては、税金面での考慮事項を理解しておくことで、予期しない税負担を避けたり、逆に節税効果を得たりすることができます。

主要な税制特例（国税庁基準）

📋 3,000万円特別控除（措置法35条）

居住用財産の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

適用要件 – 自己居住用の家屋またはその敷地の売却 – 当年・前年・前々年にこの特例や譲渡損失特例、買換え等の特例の適用を受けていないこと – 売却先が配偶者や直系血族等でないこと

他特例との関係 – 軽減税率の特例と併用可能

📋 軽減税率の特例（措置法31条の3）

所有期間10年超の居住用財産売却時に適用される軽減税率です。

譲渡所得金額	税率
6,000万円以下の部分	10%
6,000万円超の部分	15%

※平成25年〜令和19年は復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加算

適用要件 – 売却年の1月1日時点で所有期間10年超 – 3,000万円特別控除と併用可能

📋 譲渡損失の特例

ローン残債のある居住用財産を売却して譲渡損失が生じた場合の特例です。

特定居住用財産の譲渡損失（タックスアンサーNo.3390） – 損益通算限度額：ローン残債額－譲渡価額 – 要件：5年超所有、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があること – 他の所得と損益通算可能

居住用財産の買換え時の譲渡損失（タックスアンサーNo.3370） – 住み替え時の譲渡損失全額を損益通算可能 – 要件：5年超所有、新居について年末時点で償還期間10年以上の住宅ローンを有すること

共通事項 – 最大3年間の繰越控除が可能 – 繰越控除時のみ所得制限あり（合計所得3,000万円以下）

確定申告の重要性

必要な手続き

確定申告を適切に行うことで、様々な特例や控除を受けることができます。特に譲渡損失が生じた場合は、確定申告により所得税の還付を受けられる可能性があります。

申告時期と準備

• 売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告
• 必要書類の事前準備（売買契約書、登記事項証明書等）
• 税理士への相談も有効

✓ ポイント：各特例には詳細な適用要件があり、組み合わせによって税負担が大きく変わります。売却前に税理士や税務署に相談し、最適な特例の活用方法を確認することをお勧めします。

 

7. まとめ：専門家と二人三脚で理想の住み替えを実現

35年ローンの返済途中であっても、適切な戦略と専門家のサポートがあれば、理想的な住み替え売却は十分に実現可能です。

名古屋市東区でのマンション住み替え売却を成功させるためには、以下の要素が重要であることがわかりました：

成功への5つのポイント

1. 正確な市場価値の把握と適切な価格設定

2. ローン残債に応じた最適な戦略選択（一括返済、住み替えローン、任意売却）

3. 綿密な資金計画による引っ越し費用の管理

4. 経験豊富な不動産会社との連携

5. 税制優遇措置の活用による負担軽減

オーバーローンで住宅ローンの返済にお悩みの方も、専門家と相談しながら最適な解決策を見つけることで、新たな住環境での生活をスタートさせることができます。

ヤマダ不動産 名古屋徳川店では、名古屋市東区周辺エリアでの豊富な実績と、ヤマダ電機グループのネットワークを活かし、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な住み替えプランをご提案いたします。

ローン残債や引っ越し費用への不安を抱えている方こそ、まずは専門家にご相談ください。適切なアドバイスとサポートにより、理想の住み替えを実現していただけるよう、全力でお手伝いいたします。

住み替えに関するご相談は、ぜひヤマダ不動産 名古屋徳川店までお気軽にお問い合わせください。